Fragen im Kontext der Zweckentfremdungssatzung

Fragen für die Fragestunde des Gemeinderates am 14.05.20

Die Zweckentfremdungsverbots-Satzung (ZVS) wurde 2016 vom Gemeinderat verabschiedet. Zweifel an ihrer Wirksamkeit zur Eindämmung des Leerstands an Wohnungen und Häusern in Tübingen wurden immer wieder laut und im Zusammenhang mit der Besetzung des Gebäudes Gartenstraße 7 im Sommer 2019 auch noch einmal einer breiten Öffentlichkeit nahegebracht. Die Zweifel sind nicht nur in der langen und aufwändigen Verfahrensdauer (im „Erfolgsfall“ also bis zu einer Wiedervermietung oder einem Verkauf) begründet, sondern vor allem in der Tatsache, dass nach derzeitigem Landesrecht diese Satzung nicht rückwirkend angewendet werden kann.

In den letzten 4 Jahren wurde von mehreren Fraktionen immer wieder bei der Verwaltung nachgefragt, in welchem Ausmaß auch der wachsende air bnb-Markt zu einem Entzug von dringend benötigtem Wohnraum in der Stadt führt. Diese Debatte wird aktuell durch das Bauvorhaben am Heuberger-Tor-Weg neu angefacht, denn hier wird vom Bauträger zur Steigerung der Rendite der Käufer offen mit einer Vermietung der teuren Apartments als air bnb-Wohnungen geworben. – Die Fraktionen der Linken und von AL/Grüne haben in diesem Zusammenhang Anträge zur Aufnahme von air bnb-Vermietungen in die Tübinger Zweckentfremdungs-Verbotssatzung gestellt.

Die SPD-Fraktion stellt in dem vorher skizzierten Gesamtzusammenhang folgende Fragen an die Verwaltung:

1. Die Verwaltung hat Anfang 2020 mit Bezug auf einen Antrag der FRAKTION zum aktuellen Stand berichtet. Darin wurde deutlich, dass nach wie vor nur beim Leerstand von Häusern reagiert wird. – Uns (und auch dem Baurechtsamt) ist bekannt, dass z.B. im Neubaukomplex in der Corrensstraße (Eigentümer im Wesentlichen die ba-wü Versorgungsanstalt für Ärzte….) fast 2 Jahre nach der Fertigstellung des Komplexes noch ca. 15 hochwertige Wohnungen nicht vermietet sind. – Ist die Verwaltung willens, nunmehr auch bei leerstehenden Wohnungen „in eklatanten Fällen“ (vgl. Bericht) die ZVS, die hier ja greifen würde, anzuwenden oder beschränkt sich die Verwaltung weiterhin auf Häuser?

2. Da auch dieser Bereich ja nicht in der derzeitigen Satzung einbezogen ist: Welche Zahlen sind der Verwaltung bekannt zum Leerstand von gewerblichen Räumen im Stadtgebiet?

3. Was ist der aktuelle Informationsstand der Verwaltung bezüglich der Anzahl der Vermietungen von Wohnraum als air bnb-Unterkünfte innerhalb des Stadtgebietes? – Sieht die Verwaltung selbst mittlerweile Handlungsbedarf in dieser Angelegenheit, z.B. durch eine Registrierungspflicht von Anbietern oder eine Auskunftspflicht von Online-Portalen wie air bnb?

4. Wie sieht die Verwaltung selbst inzwischen Erfolg oder Misserfolg der ZVS? – Und: da im Bericht der Stadtverwaltung von Gesprächen zwischen Stadt, Städtetag und der Landesregierung die Rede war: Gibt es inzwischen Ansätze zu einer möglichen Veränderung der Landesgesetzgebung hin zu einer auch rückwirkenden Anwendbarkeit des Zweckentfremdungsverbots oder einer Öffnungsklausel für Kommunen mit einem sehr angespannten Wohnungsmarkt?

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Antwort der Stadtverwaltung:

1. Ja, bei besonderes eklatanten Fällen wie dem Leerstand gleich mehrerer Wohnungen in einem Gebäude ist die Verwaltung nicht nur willens, sondern auch bereits dabei, dem nachzugehen. Eine entsprechende Anhörung ist bereits vor einiger Zeit an die Eigentümer versandt worden. 

2. Gewerberäume sind grundsätzlich sehr heterogen und damit auch nur schwer in Statistiken zusammenzufassen und vergleichbar. Zu Gewerberäumen zählen u.a. Büros, Ladenflächen, Werkstätten, Produktionshallen, Lagerhallen/Logistik, Gastronomie oder Labore. Bezüglich der Zweckentfremdungssatzung sind vermutlich v.a. die beiden erstgenannten Typen von Gewerberäumen relevant: Büro und Ladenfläche. Zu diesen Flächentypen liegen uns stadtweite Zahlen vollständig letztmalig von 2018 vor:

Büro: laut einer groben Markteinschätzung der BulwienGesa AG aus München verfügte Tübingen in 2018 über ungefähr 459.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote wurde mit ca. 1,7% (also etwa 8.000 m²) angegeben. Aktuell sind der WIT freie Büroflächen in einer Größenordnung von ca. 5.000 m² bekannt, wobei davon der Großteil im Areal Güterbahnhof gerade erst fertiggestellt wurde oder in Kürze fertiggestellt wird.

Ladenflächen: in 2018 hat die Fa. Stadt + Handel im Auftrag der Universitätsstadt Tübingen als Grundlage für das Einzelhandelskonzept eine vollständige Flächenerhebung gemacht. Die Gesamtverkaufsfläche lag demnach bei ca. 135.000 m², die Leerstandsquote (nur für die Innenstadt) bei 4% – diese bezog sich aber nicht auf die Verkaufsfläche, sondern auf die Anzahl der Ladeneinheiten.

Zu den übrigen Flächentypen liegen uns keine übergeordneten Statistiken vor. Zu den Hallenflächen (und auch Laborflächen) lässt sich jedoch sagen, dass es hier de facto keinen Leerstand gibt. Im Gegenteil besteht eher ein deutlicher Nachfrageüberhang.

3. Auf Wunsch der SPD-Fraktion habe ich in der Sitzung des Planungsausschusses vor zwei Wochen bereits ausführlich über diesen Punkt und das Bauvorhaben am Heuberger-Tor-Weg gesprochen, jedoch im nichtöffentlichen Teil. Zur Anzahl der Wohnungen: wir haben Indizien, dass die Zahl der Wohnungen steigt und dafür auch bestehender Wohnraum umgewandelt wurde. Die bekannte Zahl an Angeboten liegt bei über 300. Wie sich dies aber auf genehmigte Ferienwohnungen, Teilzeitvermietung oder ungenehmigte Vollvermietung aufteilt, ist nur schwer zu differenzieren. Um dies etwas aufzuklären und eine stabile Datengrundlage zu haben, suchen wir derzeit u.a. direkt mit Airbnb das Gespräch. Zum Handlungsbedarf: wie bereits im letzten Jahr angekündigt, planen wir für Herbst 2020 eine Vorlage für den GR. Dafür analysieren wir im Frühjahr/Sommer die Entwicklung, was in Corona-Zeiten aber nur eingeschränkten Wert hat. Zudem steht die Novellierung des Gesetzes an – siehe nächste Frage. 

4. Zur Frage 2: Das Anhörungsverfahren zur Novellierung soll nach Pfingsten starten. Interessant für uns ist, dass hier vermutlich eine allgemeine Auskunftspflicht für Ferienwohnungen eingebaut. Ebenso sind Regelungen für die maximale Vermietdauer über digitale Plattformen vorgesehen. In der Frage der Rückwirkung für Leerstand soll wohl zunächst ein höchstrichterliches Urteil eines im Moment laufenden Verfahrens aus Berlin abgewartet werden. Eine rückwirkende Anwendbarkeit ist in diesem Gesetzentwurf daher voraussichtlich nicht vorgesehen, auch nicht für besondere Wohnungsmärkte. 
Zur Frage 1: Ambivalent. Wie erwartet liegt der wesentliche Effekt in der öffentlichen Diskussion des Themas und der direkten Kommunikation mit den Eigentümern – darüber ist nach unserer Kenntnis eine größere Zahl von Gebäuden aktiviert worden.